Rynek najmu mieszkań w Warszawie 2026. Co zmienia się dla właścicieli mieszkań?

W latach 2022-2023 ograniczona podaż mieszkań z jednej strony, a z drugiej zwiększony napływ nowych najemców spowodowały dynamiczny wzrost stawek najmu. Po okresie wzrostów cen spowodowanych wybuchem wojny w Ukrainie, rynek najmu mieszkań w Warszawie wszedł w fazę stabilizacji. Już w II kwartale 2023 r. widoczna była zmiana dynamiki – tempo wzrostu średnich cen transakcyjnych wyraźnie spadło. 

Dodatkowo od kilku lat obserwujemy wzrost liczby dostępnych mieszkań na wynajem, natomiast popyt pozostaje na względnie stabilnym poziomie. W efekcie w 2026 roku rynek najmu w Warszawie utrzymuje trend obserwowany już wcześniej – proces dostosowywania się rynku do nowych warunków. 

W analizie rynku najmu za III kwartał 2025 roku zwracałam uwagę na rosnącą różnicę pomiędzy oczekiwaniami właścicieli a poziomem stawek akceptowanych przez najemców (rzeczywistymi stawkami najmu). Dane za I kwartał 2026 roku potwierdzają utrzymywanie się tego trendu. [link do artykułu: Sytuacja na rynku najmu mieszkań w Warszawie – III kwartał 2025 r.]

Dane NBP oraz raporty rynkowe wskazują, że sytuacja na rynku najmu uległa istotnej zmianie i obecnie większe znaczenie dla atrakcyjności oferty odgrywają jej kluczowe parametry, w tym cena, standard oraz wiek budynku.

Rosnąca podaż mieszkań zmienia dynamikę na rynku najmu

Jedną z najważniejszych zmian na rynku najmu jest rosnąca liczba dostępnych mieszkań na wynajem, co zwiększa konkurencję pomiędzy ofertami i daje najemcom większy wybór. 

Istotnym czynnikiem wpływającym na rynek najmu jest rozwój segmentu najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector) w ostatnich kilku latach. Lokale z tego segmentu stanowią nowy zasób mieszkaniowy (wybudowany po 2020 r.), są bardzo dobrze zlokalizowane i oferują wyższy standard. Według danych NBP lokale PRS osiągnęły w I kwartale 2026 r. najwyższe stawki najmu w przeliczeniu na m² powierzchni spośród wszystkich lokali w Warszawie. 

Według raportu AMRON-SARFiN w I kwartale 2026 roku oferta mieszkań na wynajem była wyższa niż pod koniec 2025 roku. Na rynek trafiają zarówno mieszkania z nowych inwestycji deweloperskich, jak i lokale kupowane w poprzednich latach z przeznaczeniem inwestycyjnym.

Rozwój segmentu PRS oraz większa liczba nowych mieszkań powodują, że właściciele muszą konkurować nie tylko ceną, ale również standardem wykończenia, funkcjonalnością oraz jakością całej oferty. 

Czynsze najmu – słabsza dynamika wzrostu cen

Dane NBP za I kwartał 2026 roku pokazują, że średnie stawki najmu w Warszawie były nieznacznie wyższe niż rok wcześniej. Na wynik ten mogło wpłynąć uwzględnienie w analizie większej liczby mieszkań z segmentu PRS, które osiągają najwyższe stawki najmu w przeliczeniu na m² w Warszawie. 

Jednocześnie, mimo wzrostu dynamiki r/r średniej stawki ofertowej, odnotowano dalszy spadek dynamiki r/r średniej stawki transakcyjnej (wynikającej z faktycznie zawartych umów), co wskazuje na stopniową stabilizację rynku najmu i proces dochodzenia do nowego punktu równowagi. 

Dane dotyczące cen ofertowych potwierdzają, że rynek najmu w Warszawie znajduje się obecnie w fazie stabilizacji. Według analiz Otodom Analytics publikowanych przez Bankier.pl ceny ofertowe najmu w Warszawie w ostatnich miesiącach pozostawały względnie stabilne,  a w przypadku segmentu mieszkań o powierzchni 40-59 m² odnotowano niewielkie spadki, co wskazuje na wyhamowanie wcześniejszej presji wzrostowej. 

Najwyższe stawki za m² (według powierzchni użytkowej) odnotowano dla lokali najmniejszych (do 30m2) i powyżej 90 m².

Relacja czynszu najmu do ceny zakupu mieszkania

Analizując rynek najmu, warto spojrzeć nie tylko na wysokość czynszu, ale również na relację pomiędzy przychodem z najmu a ceną zakupu nieruchomości.

W Warszawie wysokie ceny mieszkań powodują, że rentowność inwestycji w mieszkania na wynajem pozostaje pod presją. Oznacza to, że obecne stawki najmu niekoniecznie przekładają się na większą atrakcyjność zakupu nieruchomości inwestycyjnej.

Dla inwestora znaczenie ma nie tylko wysokość możliwego do uzyskania czynszu, ale również cena zakupu, koszty utrzymania mieszkania, okresy pustostanów oraz nakłady potrzebne na przygotowanie lokalu.

Obecna sytuacja pokazuje, że zakup mieszkania pod wynajem wymaga bardziej szczegółowej analizy niż kilka lat temu, ponieważ nie każde mieszkanie będzie generować oczekiwaną stopę zwrotu.

Preferencje najemców – znaczenie lokalizacji

Rynek najmu w Warszawie jest bardzo zróżnicowany. Poszczególne dzielnice różnią się poziomem cen, dostępnością mieszkań oraz preferencjami najemców.

W I kwartale 2026 roku dzielnica Mokotów odpowiadała za istotną część zawartych transakcji najmu, a stawki najmu za m² należały do najwyższych w Warszawie, zaraz po Śródmieściu. Wpływ na tą sytuację miała duża liczba mieszkań dostępnych w ofercie, atrakcyjna lokalizacja, a także dobra dostępność komunikacyjna. 

Rosnące zainteresowanie odnotowano również na Bielanach – to kontynuacja trendu obserwowanego w 2025 roku [rynek najmu – III kwartał 2025]. Atrakcyjność tej dzielnicy zwiększa korzystna relacja lokalizacji do ceny – bardzo dobra dostępność metra oraz niższy poziom stawek w porównaniu ze średnią warszawską.

Jakich mieszkań szukają najemcy w 2026 roku?

Najemcy są coraz bardziej selektywni – rosną ich wymagania dotyczące standardu mieszkania. Coraz większe znaczenie ma również efektywność energetyczna budynku i związane z tym koszty eksploatacyjne. Najemcy zwracają uwagę nie tylko na wysokość czynszu, ale również na całkowity koszt użytkowania mieszkania. 

Największym zainteresowaniem cieszą się:

• mieszkania dwupokojowe o powierzchni ok. 40 m²,
• mniejsze mieszkania kompaktowe (ok. 30 m2) funkcjonalnie zaprojektowane,
• mieszkania w nowym budownictwie, z wyższą klasą energetyczną, co pozwala obniżyć realne koszty eksploatacji

Najemcy coraz częściej wybierają mieszkania z nowych zasobów, które nie wymagają dodatkowych nakładów i są gotowe do zamieszkania. 

Co obecna sytuacja oznacza dla właścicieli mieszkań?

Rynek najmu staje się coraz bardziej wymagający, ponieważ większa liczba dostępnych ofert pozwala najemcom na wybór najkorzystniejszej oferty. Dla właścicieli oznacza to, że:

• określanie ceny na podstawie historycznych danych lub najwyższych dostępnych ofert może prowadzić do wydłużenia czasu poszukiwania najemcy , 
• oparcie się wyłącznie na cenach ofertowych może prowadzić do błędnej oceny potencjału mieszkania i generuje rzeczywiste straty (opłaty za lokal) oraz utracone przychody z powodu przestoju oferty na rynku.

Podsumowanie

Rynek najmu mieszkań w Warszawie w 2026 roku wszedł w fazę stabilizacji i dostosowania do nowych warunków rynkowych. Analiza danych za kolejne kwartały pokazuje, że zmiana jest kontynuacją trendu. Już w drugiej połowie 2025 roku pojawiały się sygnały większej selektywności najemców i rosnącej różnicy między oczekiwaniami właścicieli a realiami rynku. 

Rosnąca podaż mieszkań, rozwój segmentu PRS i w efekcie większy wybór po stronie najemców powodują, że coraz większe znaczenie ma właściwe ustalenie ceny.

Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność bardziej świadomego podejścia do wynajmu. W obecnych warunkach przewagę mają oferty, które są odpowiednio wycenione i dopasowane do aktualnych oczekiwań najemców.

Opracowanie: Barbara Bury, na podstawie raportu NBP: „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w I kwartale 2026 r.”; raportu AMRON-SARFIN , Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, 1/2026; oraz własnych obserwacji rynku. Wnioski i interpretacje mają charakter autorskiego opracowania.

Źródła:

• Bury B., Sytuacja na rynku najmu mieszkań w Warszawie – III kw. 2025 r., BmbRealty.pl, 13 lutego 2026, https://bmbrealty.pl/sytuacja-na-rynku-najmu-mieszkan-w-warszawie-iii-kw-2025-r/ [dostęp: 03.08.2026].
• Centrum Amron, Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości, Raport nr 1/2026, Związek Banków Polskich, 2026.
• Kaźmierczak M., Wiosenne roztopy na rynku najmu. W kilku miastach czynsze niższe niż przed rokiem, Bankier.pl, 13 kwietnia 2026, https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-kwiecien-2026-Raport-Bankier-pl-9111948.html [dostęp: 03.08.2026].
• Narodowy Bank Polski, Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w I kwartale 2026 r., Warszawa 2026.