II kwartał 2026 roku przyniósł niewielkie zmiany cenowe na warszawskim rynku wtórnym. Średnia cena transakcyjna wzrosła o około 2%, jednak zmiana ta nie oznacza wzrostu cen we wszystkich segmentach rynku.
Liczba transakcji spadła, a średni czas sprzedaży pozostał na poziomie z poprzedniego kwartału. Jednocześnie utrzymują się różnice pomiędzy poszczególnymi segmentami rynku, szczególnie widoczne w zależności od metrażu, roku budowy i standardu technicznego budynków.
Sprzedaż i liczba transakcji
W II kwartale 2026 roku odnotowano spadek liczby transakcji zawieranych za pośrednictwem agencji nieruchomości i spółdzielni mieszkaniowych.
W porównaniu z poprzednim kwartałem liczba transakcji spadła:
- w agencjach nieruchomości – o ok. 16%,
- w spółdzielniach mieszkaniowych – o ok. 11%.
Czas sprzedaży mieszkań w Warszawie
Średni czas sprzedaży mieszkań w Warszawie utrzymał się na poziomie z poprzedniego kwartału i wyniósł 4,5 miesiąca.
Najdłużej sprzedawały się lokale o powierzchni powyżej 80 m² (średnio 6,8 miesiąca) oraz mieszkania o powierzchni 60–80 m², których sprzedaż trwała ok. 5 miesięcy.
Najkrócej na nabywcę czekały mieszkania o powierzchni do 40 m² – średnio ponad 3 miesiące.
Lokale o powierzchni 60–80 m² dominowały w strukturze analizowanych mieszkań, stanowiąc 38,8%.
Ceny mieszkań – oferty i transakcje
Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie utrzymała się praktycznie na poziomie z poprzedniego kwartału. Wyniosła 19 059 zł/m², co oznacza niewielki wzrost o 0,84% kwartał do kwartału.
Podobnie jak w poprzednim kwartale, najwyższe i najniższe średnie ceny ofertowe dotyczyły tych samych przedziałów metrażowych.
Najwyższe ceny ofertowe w przeliczeniu na m² odnotowano w segmencie mieszkań o powierzchni powyżej 80 m². Średnia cena wyniosła 20 679 zł/m², notując wzrost w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Najniższe ceny ofertowe dotyczyły mieszkań o powierzchni od 40 do 60 m² i wyniosły średnio 18 204 zł/m².
Średnia cena transakcyjna wyniosła 16 723 zł/m² i była wyższa o około 2% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Wzrost cen transakcyjnych dotyczył przede wszystkim lokali o powierzchni powyżej 80 m², gdzie wyniósł około 3%. W pozostałych segmentach rynku ceny utrzymały się na zbliżonym poziomie. Wyjątek stanowiły mieszkania o powierzchni 60–80 m², w przypadku których średnia cena transakcyjna za m² ponownie spadła, kontynuując trend obserwowany w poprzednich kwartałach.
Najniższe średnie ceny transakcyjne odnotowano w segmentach mieszkań o powierzchni 40–60 m² oraz 60–80 m².
Różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną utrzymała się na poziomie zbliżonym do poprzedniego kwartału. Nadal największe odchylenie występowało w przypadku najmniejszych mieszkań i wynosiło około 15%. Zobacz również: Rynek mieszkań w Warszawie – I kwartał 2026
W II kwartale 2026 roku nieznacznie wzrosły zarówno mediana cen transakcyjnych, jak i ich średnia. Niewielka zmiana relacji pomiędzy tymi wskaźnikami wskazuje na stabilną strukturę cenową rynku.
Rok budowy i technologia
Analiza cen transakcyjnych według roku budowy pokazuje, że wzrost cen w II kwartale 2026 roku dotyczył przede wszystkim mieszkań z nowszego zasobu – wybudowanych po 2016 roku oraz w latach 2003–2015.
Ceny transakcyjne mieszkań z zasobu powojennego utrzymały się natomiast na względnie stabilnym poziomie.
Warto zwrócić uwagę na utrzymujące się tendencje:
- Niezmiennie od kilku kwartałów spada średnia cena transakcyjna mieszkań wybudowanych do 1944 roku.
- Trend spadkowy utrzymuje się również w przypadku lokali wybudowanych w latach powojennych, w tym mieszkań w technologii wielkopłytowej.
Podsumowanie
II kwartał 2026 roku przyniósł niewielki wzrost średnich cen transakcyjnych, jednak nie oznacza to jednolitej poprawy sytuacji na całym warszawskim rynku wtórnym. Poszczególne segmenty mieszkań nadal wykazują odmienne tendencje, a liczba transakcji pozostaje pod presją.
Najważniejsze obserwacje:
- spadek liczby transakcji w agencjach nieruchomości i spółdzielniach mieszkaniowych,
- stabilizacja średniego czasu sprzedaży na poziomie 4,5 miesiąca,
- niewielki wzrost średniej ceny transakcyjnej, przy zróżnicowaniu zmian w poszczególnych segmentach metrażowych,
- stabilizacja różnicy pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi,
- utrzymujący się spadek cen mieszkań wybudowanych do 1944 roku,
- dalsza presja cenowa na starszy zasób mieszkaniowy, w tym lokale w technologii wielkopłytowej.
Coraz wyraźniej widać, że sama lokalizacja i metraż nie wystarczają do oceny wartości mieszkania. Istotnego znaczenia nabierają również rok budowy, technologia wykonania i stan techniczny budynku. Różnice pomiędzy poszczególnymi segmentami rynku pozostają znaczące, dlatego właściwa ocena ceny ofertowej wymaga uwzględnienia nie tylko aktualnych średnich rynkowych, ale również cech konkretnej nieruchomości.
Opracowanie: Barbara Bury, na podstawie raportu NBP „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w II kwartale 2026 r.” oraz własnych obserwacji rynku. Wnioski i interpretacje mają charakter autorskiego opracowania.
Zobacz także:
- Bury B., Rynek wtórny mieszkań w Warszawie – IV kw. 2025 r. Analiza i prognozy na 2026 r., BmbRealty.pl, 31 marca 2026, https://bmbrealty.pl/ceny-mieszkan-warszawa-rynek-wtorny-q1-2026/
Planujesz sprzedaż mieszkania w Warszawie i chcesz ustalić cenę odpowiadającą aktualnej sytuacji rynkowej?
Porozmawiajmy
