Rynek wtórny mieszkań w Warszawie – IV kw. 2025 r. Analiza i prognozy na 2026 r.

Zastanawiasz się, co działo się pod koniec roku na warszawskim rynku nieruchomości i jak to wpłynie na Twoje decyzje w 2026 roku? Przygotowałam dla Ciebie szczegółowe podsumowanie ostatnich miesięcy. Zobacz, jak zmieniały się ceny, co sprzedawało się najszybciej i gdzie negocjacje przynosiły największe efekty.

IV kwartał 2025 roku na rynku wtórnym lokali mieszkalnych charakteryzował się dużą zmiennością. Dynamika wzrostu cen wyraźnie wyhamowała. Co dokładnie działo się pod koniec roku? Przyjrzyjmy się twardym danym.

Sprzedaż i liczba transakcji

W IV kwartale 2025 r. odnotowaliśmy wyraźny ruch w biurach nieruchomości. Liczba transakcji sprzedaży zawieranych za pośrednictwem agencji wzrosła aż o 17% w porównaniu do poprzedniego kwartału. To pokazuje, że klienci chętnie korzystali ze wsparcia profesjonalistów.

Ostatnie miesiące roku przyniosły też ożywienie po stronie kupujących finansujących zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, co było napędzane obniżaniem stóp procentowych.

Czas sprzedaży mieszkań w Warszawie

Średni czas potrzebny na znalezienie kupca nieznacznie się wydłużył i wyniósł 4,2 miesiąca. Warto jednak spojrzeć na kilka istotnych szczegółów:

• Małe lokale (do 40 m²): tu czas sprzedaży wydłużył się aż o 1,5 miesiąca.
• Średnie lokale (60-80 m²): sprzedawały się najdłużej.
• Duże lokale (powyżej 80 m²): lokale te znalazły nabywców najszybciej. To już drugi kwartał z rzędu, kiedy duże metraże zyskują na popularności po okresie długiego zastoju.

Ceny mieszkań: Oczekiwania kontra rzeczywistość

W IV kwartale 2025 r. różnica między średnią ceną ofertową a transakcyjną była nieznacznie mniejsza niż w poprzednim kwartale na skutek dwóch przeciwstawnych trendów: lekkiego spadku cen ofertowych oraz niewielkiego wzrostu cen transakcyjnych.

Ceny ofertowe spadały niemal we wszystkich segmentach rynku. Jedynym wyjątkiem były wspomniane wcześniej największe lokale (powyżej 80 m²). Jak pisałam w mojej analizie za III kwartał 2025 roku, to właśnie te mieszkania odnotowywały wcześniej największe spadki cen – obecnie rynek po prostu wyrównuje te poziomy.

Ostatecznie średnia cena transakcyjna wzrosła o 1,8% kwartał do kwartału i wyniosła 16 750 zł/m². Wskazuje to na średnie odchylenie cen między ofertą a transakcją na poziomie ok. 11%. W praktyce oznacza to, że w przypadku części lokali margines negocjacyjny wynosił nawet 15-20%.

Rok budowy i technologia – tu kryją się największe różnice

Analiza średnich cen transakcyjnych wskazuje, że rok budowy jest obecnie kluczowym czynnikiem wyceny:

• Najdroższe okazały się lokale przedwojenne (ok. 22 000 zł/m²) oraz lokale z najnowszego zasobu – wybudowane po 2015 roku (ok. 21 800 zł/m²).
• Najtańsze były mieszkania w technologii wielkopłytowej – tutaj ceny ofertowe spadły aż o ok. 5%.

Różnica między lokalami najdroższymi (po 2015 r.) a najtańszymi (z lat 1979-1988) wynosiła średnio aż 6 500 zł/m².

Przekładając to na konkretne kwoty: przy standardowym mieszkaniu o powierzchni 50 m², różnica w cenie między nowym budownictwem a „wielką płytą” wynosi przeciętnie ok. 325 000 zł. To pokazuje, z jak potężnym rozwarstwieniem mamy obecnie do czynienia na rynku lokali mieszkalnych w Warszawie.

Podsumowanie 2025 roku i prognozy na 2026 rok

Rok 2025 upłynął pod znakiem dużej zmienności. Od wyraźnego spowolnienia i nadpodaży mieszkań na początku roku po lekkie ożywienie transakcyjne w II połowie roku. Liczby pokazują jednak, że sprzedaż nieruchomości wymagała znacznie więcej cierpliwości.

Co mówią twarde dane?

• Średni czas sprzedaży mieszkania w Warszawie wydłużył się z 3,6 miesiąca (koniec 2024 r.) do 4,2–4,6 miesiąca.
• Właściciele mieszkań powyżej 80 m² musieli czekać na kupca najdłużej – w połowie roku było to średnio aż 7,2 miesiąca.
• Mimo większego popytu w III kwartale, odnotowaliśmy spadki średnich cen sprzedaży we wszystkich segmentach rynku. Więcej o tym zjawisku pisałam [TUTAJ].

Końcówka roku (IV kwartał 2025 r.) nie przyniósł znaczących zmian. Choć ceny transakcyjne drgnęły minimalnie w górę, średni czas sprzedaży wydłużył się – co istotne, wydłużył się znacznie czas sprzedaży najmniejszych lokali do 40 m². 

Wyzwaniem nadal pozostaje rozdźwięk między oczekiwaniami sprzedających a realiami cenowymi. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną sięgała w niektórych segmentach nawet 15%. Rynek zweryfikował zbyt wygórowane oczekiwania.

Jeśli potrzebujesz zaufanego agenta neiruchomości w Warszawie – zapraszam do zapoznania się z moją ofertą: [Usługi]

Prognozy na 2026: rynek kupującego 

Wkraczyliśmy w 2026 rok, w którym rynek nadal będzie szukał równowagi. Prawdopodobne są wzrosty cen na poziomie inflacji w niektórych segmentach oraz dalsze spadki cen części lokali – w szczególności w starszych zasobach budownictwa wielorodzinnego z lat 50.–70. XX wieku (obejmujących zarówno technologie tradycyjne, jak i uprzemysłowione), gdzie barierą dla kupujących stają się wysokie koszty eksploatacji i standard techniczny. Co to oznacza w praktyce?

1. To kupujący dyktują teraz warunki. Sprzedający muszą wykazać się dużą elastycznością cenową, a nieruchomości z zawyżonymi oczekiwaniami cenowymi będą czekać na nabywcę miesiącami.
2. Rosnące rozwarstwienie rynku sprawi, że część lokali czekają realne korekty cen, aby utrzymać płynność sprzedaży.
3. Wraz z pełną implementacją unijnej dyrektywy EPBD i nową klasyfikacją świadectw charakterystyki energetycznej, energooszczędność stanie się istotnym czynnikiem wpływającym na cenę.

W perspektywie mieszkania „energochłonne” mogą stać się trudniej zbywalne, podczas gdy nowoczesne, zielone budownictwo zyska na wartości. Szczegółowo o tym, jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości, pisałam [TUTAJ].

Dla Ciebie, jako sprzedającego, oznacza to konieczność:

• Bardzo precyzyjnej wyceny nieruchomości już na starcie
• Perfekcyjnego przygotowania i zaplanowania całego procesu sprzedaży
• Merytorycznego przygotowania do trudniejszych niż dotychczas negocjacji

Eksperckie wsparcie w każdych warunkach rynkowych

Analiza rynku jasno wskazuje, że stał się on bardziej wymagający. Kluczem do sukcesu jest dziś nie tylko skuteczna promocja, ale przede wszystkim sprawne rozwiązywanie zawiłych kwestii związanych z nieruchomością.

Jako agent nieruchomości i mediator (po studiach na UW), specjalizuję się w domykaniu transakcji, które wymagają profesjonalnego dialogu i doświadczenia w negocjacjach. Moje podejście realnie skraca czas oczekiwania na podpisanie umowy i zapewnia płynny przebieg procesu – bezpiecznie i z korzyścią dla Twojego portfela.