Po przejściowej stabilizacji obserwowanej pod koniec 2025 roku, I kwartał 2026 przyniósł powrót trendów widocznych już wcześniej na warszawskim rynku wtórnym. Wzrosła liczba mieszkań wystawionych na sprzedaż, wydłużył się czas ekspozycji ofert, a średnie ceny transakcyjne ponownie spadły.
Jednocześnie coraz wyraźniej widać różnice pomiędzy poszczególnymi segmentami rynku. O ile nowe budownictwo utrzymuje relatywnie wysokie ceny, o tyle starszy zasób mieszkaniowy podlega coraz większej presji cenowej. W rezultacie rośnie znaczenie takich czynników jak rok budowy, standard techniczny budynku czy zakres koniecznych prac modernizacyjnych.
Sprzedaż i liczba transakcji
W I kwartale 2026 roku wzrosła podaż mieszkań zgłoszonych do sprzedaży. Największy udział nowych ofert i transakcji odnotowano w dzielnicach Ochota i Wola.
Rosnąca liczba ofert jest kontynuacją trendu obserwowanego od kilku kwartałów. Większa dostępność mieszkań zwiększa konkurencję pomiędzy sprzedającymi i jednocześnie daje kupującym większe możliwości wyboru.
Czas sprzedaży mieszkań w Warszawie
Średni czas ekspozycji lokali mieszkalnych na warszawskim rynku wyniósł w I kwartale 2026 roku około 4,5 miesiąca, wobec 4,2 miesiąca w IV kwartale 2025 roku.
Najdłużej sprzedawały się mieszkania o powierzchni powyżej 80 m². Średni czas sprzedaży w tym segmencie wyniósł około 7 miesięcy, czyli niemal dwukrotnie więcej niż kwartał wcześniej.
Najkrócej sprzedawały się lokale o powierzchni poniżej 40 m² – średnio około 3,6 miesiąca.
Wniosek
W strukturze czasu sprzedaży widać ponowny powrót do zróżnicowania według metrażu. W I kwartale 2026 najmniejsze mieszkania pozostają najbardziej płynnym segmentem rynku, podczas gdy większe lokale ponownie wydłużyły czas sprzedaży po okresie względnego wyrównania w IV kwartale 2025.
Porównanie z poprzednim okresem znajdziesz w analizie: Rynek wtórny mieszkań w Warszawie – III kw. 2025 r.
Ceny mieszkań – oferty i transakcje
Średnia cena ofertowa mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie utrzymała się na poziomie zbliżonym do poprzedniego kwartału i wyniosła około 18 900 zł/m².
Najwyższe średnie ceny ofertowe odnotowano w segmencie mieszkań:
- powyżej 80 m² – 20 332 zł/m²
- do 40 m² – na zbliżonym poziomie
Najniższe średnie ceny ofertowe odnotowano dla lokali:
- od 40 do 60 m² – 17 922 zł/m²
- od 60 do 80 m² – 18 014 zł/m²
Średnia cena transakcyjna wyniosła natomiast 16 393 zł/m², co oznacza spadek o około 2,2% względem IV kwartału 2025 roku.
Wzrost średnich cen transakcyjnych odnotowano jedynie w przypadku:
- mieszkań wybudowanych po 2016 roku,
- mieszkań wybudowanych w latach 2003 – 2015.
We wszystkich pozostałych segmentach rynku średnie ceny transakcyjne spadły.
Coraz większa różnica między ceną ofertową a transakcyjną
W I kwartale 2026 roku zwiększyła się różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a średnią ceną transakcyjną.
Największe odchylenie wystąpiło w segmencie mieszkań najmniejszych (o powierzchni do 40m2) i wyniosło około 16%.
Odnotowano również spadek zarówno średniej ceny transakcyjnej, jak i mediany cen transakcyjnych.
Jednocześnie różnica pomiędzy średnią a medianą wynosi około 5%, co wskazuje na względnie stabilną strukturę rynku oraz brak silnej dominacji pojedynczego segmentu w rozkładzie cen.
Wniosek
Rosnąca różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi wskazuje na pogłębiający się rozdźwięk pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a poziomem akceptacji cenowej po stronie kupujących. Coraz większą rolę w finalnej cenie odgrywa etap negocjacji i strategia cenowa stron.
Rok budowy i technologia – tu kryją się największe różnice
Analiza cen transakcyjnych według roku budowy pokazuje, że to właśnie wiek budynku pozostaje jednym z najważniejszych czynników wpływających na wartość mieszkania.
Najwyższe średnie ceny transakcyjne odnotowano dla lokali wybudowanych po 2016 roku – około 20 100 zł/m².
Najniższe ceny osiągały mieszkania wybudowane w technologii wielkopłytowej, dla których obserwowany jest dalszy spadek średnich cen transakcyjnych.
Różnica średnich cen m2 pomiędzy najdroższym segmentem (lokale wybudowane po 2016 roku) a najtańszym segmentem (lokale z lat 1979 – 1988) wyniosła około 7 000 zł/m².
Dla mieszkania o powierzchni 50 m² oznacza to różnicę wartości rzędu 350 000 zł.
Na co warto zwrócić uwagę?
Na szczególną uwagę zasługują dwa zjawiska:
1. Spadek cen mieszkań przedwojennych
W I kwartale 2026 roku odnotowano spadek średniej ceny transakcyjnej mieszkań wybudowanych przed 1944 rokiem, zarówno względem poprzedniego kwartału, jak i względem mieszkań z najnowszego zasobu.
Jest to istotna zmiana, ponieważ przez wiele lat lokale przedwojenne utrzymywały ceny porównywalne lub nawet wyższe od mieszkań w nowych inwestycjach.
Odchylenie pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi w tym segmencie wyniosło około 16%.
2. Rosnąca presja cenowa w starszym zasobie
W przypadku mieszkań wybudowanych w latach 1945-1970 różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną kształtowała się na podobnym poziomie jak w segmencie mieszkań przedwojennych i należała do najwyższych spośród wszystkich segmentów rynku, podczas gdy w pozostałych segmentach wynosiła około 7-10%
Może to wskazywać, że kupujący coraz dokładniej analizują koszty związane z przyszłymi remontami, modernizacją budynków oraz standardem technicznym nieruchomości.
Podsumowanie i wnioski
I kwartał 2026 roku nie przyniósł gwałtownych zmian na warszawskim rynku wtórnym, jednak potwierdził kierunek obserwowany od kilku kwartałów.
Najważniejsze obserwacje to:
- wzrost liczby mieszkań wystawianych na sprzedaż,
- wydłużenie średniego czasu sprzedaży,
- spadek średniej ceny transakcyjnej,
- wzrost różnicy pomiędzy ceną ofertową a ceną transakcyjną,
- rosnące znaczenie roku budowy i standardu technicznego budynku.
Coraz wyraźniej widoczna jest również różnica pomiędzy nowym a starszym zasobem mieszkaniowym. Podczas gdy mieszkania wybudowane po 2003 roku utrzymują relatywnie stabilną pozycję cenową, starsze segmenty rynku podlegają większej presji negocjacyjnej.
Prognozy na 2026 r. rozwijam również w analizie: za IV kw. 2025 r.
Rozważasz sprzedaż nieruchomości lub chcesz omówić strategię transakcji?
Porozmawiajmy. Pomogę Ci rzetelnie wycenić lokal i przejść przez sprzedaż bez zbędnego stresu.
Opracowanie: Barbara Bury, na podstawie raportu NBP: „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w I kwartale 2026 r.”, oraz własnych obserwacji rynku. Wnioski i interpretacje mają charakter autorskiego opracowania.
