Rynek wtórny mieszkań powyżej 80 m² w Warszawie charakteryzuje się specyficznymi trendami sprzedażowymi i cenowymi. W artykule tym analizuję dane za II kwartał 2025 roku, pod kątem cen ofertowych, cen transakcyjnych oraz czasu ekspozycji ofert na rynku. Omawiam także różnice między mieszkaniami przedwojennymi, zabytkowymi kamienicami i lokalami z wielkiej płyty, które wpływają na atrakcyjność inwestycyjną.
Sprzedaż i liczba transakcji mieszkań powyżej 80 m²
Z danych NBP wynika, że liczba transakcji w segmencie mieszkań powyżej 80 m² spadła zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. W II kwartale 2025 r. lokale te stanowiły jedynie ok. 9% wszystkich transakcji na rynku wtórnym.
Mimo wzrostu liczby dostępnych ofert na rynku, spadła liczba transakcji, co oznacza większą konkurencję między sprzedającymi.
Wskazówka dla kupujących: rosnąca liczba ofert stwarza możliwość negocjacji cenowych przy transakcjach w tym segmencie.
Czas sprzedaży mieszkań powyżej 80 m²
Średni czas ekspozycji mieszkań powyżej 80 m² wyniósł 7,2 miesiąca. To najdłuższy czas w porównaniu z innymi segmentami, co świadczy o mniejszej płynności i potrzebie dokładnej analizy przy wycenie.
Ceny ofertowe i transakcyjne
Średnia cena ofertowa
Średnia cena ofertowa mieszkań powyżej 80 m² w II kwartale 2025 r. wzrosła do ok. 20 000 zł/m². Jest to najwyższy poziom w całym rynku wtórnym, a także wyższy niż w dwóch poprzednich kwartałach.
Średnia cena transakcyjna
Średnia cena transakcyjna wyniosła nieco ponad 18 350 zł/m². Wysokie odchylenie między ceną ofertową a transakcyjną sugeruje, że sprzedający często przeszacowują swoje nieruchomości.
Różnice według roku budowy
- Mieszkania przedwojenne i zabytkowe kamienice – najwyższe ceny transakcyjne, stabilny popyt.
- Lata 1979–1988 (wielka płyta) – średnia cena transakcyjna niższa o ok. 5 000 zł/m² w porównaniu z segmentem przedwojennym.
Wskazówka dla inwestorów: inwestycja w mieszkania przedwojenne i kamienice zabytkowe wciąż zapewnia większy potencjał wzrostu wartości, szczególnie przy poprawnym przygotowaniu nieruchomości i profesjonalnym marketingu.
Analiza lokalna – dzielnice Warszawy
Choć średnie ceny pokazują sytuację na rynku to warto zwrócić uwagę na różnice lokalne:
- Mokotów – duży udział mieszkań powyżej 80 m², przewaga nowoczesnych apartamentów i przedwojennych kamienic.
- Wilanów – rosnąca liczba ofert w nowych inwestycjach i segment premium.
- Śródmieście – stabilny popyt na mieszkania zabytkowe, cena utrzymuje się na wysokim poziomie.
- Ursynów – głównie mieszkania w blokach wielkiej płyty, niższe ceny transakcyjne, większe odchylenie cenowe.
Wskazówka dla kupujących: Poza standardem mieszkania, warto analizować lokalizację oraz specyfikę budynku, bo od tego zależy zarówno cena, jak i możliwość negocjacji.
Podsumowanie i wnioski
Mieszkania powyżej 80 m² mają najniższy udział w transakcjach rynku wtórnego – tylko ok. 9%.
Rosnąca wielkość odchylenia cen oraz spadek średniej ceny sprzedaży w kolejnym kwartale z rzędu oznacza nadpodaż nieruchomości w tym segmencie rynku.
Najbardziej stabilne cenowo są mieszkania przedwojenne i zabytkowe kamienice.
Kupujący mają dziś większą przestrzeń do negocjacji, szczególnie w dzielnicach takich jak Mokotów, Ursynów czy Wilanów.
Chcesz, żebym przygotowała indywidualną analizę Twojego mieszkania powyżej 80 m² w Warszawie i wskazała optymalną strategię sprzedaży? Skontaktuj się ze mną.
Opracowanie: Barbara M. Bury, na podstawie danych NBP: „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w II kwartale 2025 r.” oraz własnych obserwacji warszawskiego rynku nieruchomości. Wszystkie wnioski i interpreteacje mają charakter autorskiego opracowania.