W III kwartale 2025 r. średnia cena transakcyjna mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie spadła i wyniosła 16 405 zł/m², pomimo wzrostu liczby zawartych transakcji. W okresie tym rosła różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Podaż mieszkań w większych segmentach i starszego budownictwa zwiększała siłę negocjacyjną kupujących. Poniżej przedstawiam pełną analizę rynku.
Sprzedaż i liczba transakcji
W III kwartale 2025 r. wzrosła liczba transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych na rynku wtórnym w Warszawie (o ok. 20% w agencjach nieruchomości). Jednocześnie zwiększyła się liczba ofert sprzedaży o ok.3,5%. Największy udział w strukturze oferty stanowiły lokale o powierzchni 40 – 60m2. W przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 60 m2 podaż przewyższała popyt.
– Wskazówka dla sprzedających: w segmencie większych metraży kluczowe znaczenie ma cena wejścia na rynek i jakość oferty.
Czas sprzedaży mieszkań
Średni czas sprzedaży mieszkań w III kw. 2025 r. wyniósł 3,7 miesiąca, co oznacza skrócenie czasu ekspozycji kwartał do kwartału. Skrócenie to było szczególnie widoczne w segmencie mieszkań powyżej 80 m² , które w poprzednich okresach sprzedawały się dłużej.
W ujęciu rok do roku średni czas sprzedaży nieznacznie się wydłużył, co wskazuje na większą ostrożność nabywców oraz rosnącą selektywność wobec dostępnych ofert.
Ceny mieszkań – oferty i transakcje
Średnie ceny ofertowe
Średnia cena ofertowa mieszkań wzrosła kwartał do kwartału przekraczajac rekordowy poziom ok. 19 000 zł/m2. Najniższą cenę ofertową odnotowano dla mieszkań o powierzchni 60-80 m2.
– Wskazówka rynkowa: wzrost cen ofertowych nie jest obecnie potwierdzany przez ceny transakcyjne.
Średnie ceny transakcyjne
Średnia cena transakcyjna mieszkań w Warszawie w III kwartale 2025 r. wyniosła 16 405 zł/m² i spadła w ujęciu kwartał do kwartału. Tendencja spadkowa utrzymuje się kolejny kwartał z rzędu. Spadki cen odnotowano we wszystkich segmentach rynku wtórnego, zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku (III kwartał 2025 względem III kwartału 2024).
Najniższą średnią cenę transakcyjna za m2 odnotowano w segmencie 40–60 m², co wynika z największego wolumenu transakcji i silnej konkurencji cenowej. Lokale powyżej 80 m² odnotowały najwyższe spadki cen kwartał do kwartału (blisko 4-krotnie szybciej niż średnia rynkowa).
Wyraźne zwiększenie różnicy między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wskazuje na przeszacowanie części ofert i rosnącą siłę negocjacyjną kupujących.
– Wskazówka dla sprzedających: wycena oparta na cenach transakcyjnych skraca czas sprzedaży i ogranicza ryzyko późniejszych korekt cenowych.
Różnice cen według roku budowy i technologii
Średnie ceny transakcyjne pokazują:
- najwyższe ceny osiągają mieszkania wybudowane przed 1944 r. oraz po 2016 r. (ok. 19 000 zł/m²),
- mieszkania z lat 2003–2015 r. także przekraczają średnią rynkową,
- lokale w technologii prefabrykowanej utrzymują ceny około 15 000 zł/m², czyli poniżej średniej rynkowej.
– Wskazówka inwestycyjna: technologia i rok budowy pozostają kluczowym czynnikiem różnicującym wartość mieszkań na warszawskim rynku, niezależnie od trendów rynkowych.
W takich warunkach wygrywa najlepiej zaplanowana sprzedaż. Jeśli potrzebujesz wsparcia w sprzedaży lub kupnie nieruchomości na rynku wtórnym, zapraszam Cię do kontaktu.
Podsumowanie i wnioski:
Wzrost liczby zawartych transakcji w III kwartale 2025 r. świadczy o zwiększonej aktywności nabywców na warszawskim rynku wtórnym. Zwiększenie ilości transakcji i przyspieszenie czasu sprzedaży nie przekłada się jednak na wzrost faktycznych cen transakcyjnych. Spadki średnich cen transakcyjnych pokazują wyraźne różnice między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami kupujących.
Rosnąca podaż mieszkań, szczególnie w segmentach większych lokali oraz starszego budownictwa, zwiększa siłę negocjacyjną kupujących. Efektem jest większe znaczenie ceny jako kluczowego czynnika finalizacji transakcji i tym samym realistycznej wyceny.
Rekordowe ceny ofertowe i systematyczne zwiększanie się różnicy między cenami ofertowymi a transakcyjnymi potwierdzają utrzymujące się przeszacowanie części ofert. Dane dotyczące cen i czasu sprzedaży wskazują na stopniowe dostosowanie rynku wtórnego do warunków zwiększonej podaży i bardziej selektywnego popytu.
– Wskazówka dla inwestorów: większa liczba ofert sprzyja zakupom poniżej średniej rynkowej, pod warunkiem precyzyjnej wyceny i strategii najmu.
Opracowanie: Barbara M. Bury, na podstawie danych NBP: „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Warszawie i aglomeracji warszawskiej w III kwartale 2025 r.” oraz własnych obserwacji rynku. Wnioski i interpretacje mają charakter autorskiego opracowania.