Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275, znana jako EPBD 2024, wprowadza kompleksową reformę zasad dotyczących efektywności energetycznej budynków. Dokument wyznacza kierunek zmian, określa wymagania techniczne oraz nakłada obowiązek dostosowania dokumentacji energii i emisji do jednolitego standardu unijnego. Zakres reform obejmuje zarówno nowe inwestycje, jak i istniejące zasoby.

Zmiany te generują potencjalne konsekwencje finansowe, prawne i gospodarcze. Podmioty uczestniczące w rynku – właściciele, inwestorzy, deweloperzy i instytucje publiczne – powinny zakładać zwiększone wymagania techniczne, możliwe podniesienie kosztów modernizacji oraz obowiązek dostosowania dokumentacji energii i emisji do jednolitego standardu unijnego. Wdrożenie przepisów w Polsce wymaga nowelizacji m.in. Prawa budowlanego oraz Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków.

1. Budynki bezemisyjne (ZEB) – nowy standard projektowania

EPBD 2024 zastępuje dotychczasowy standard „budynków o niemal zerowym zużyciu energii” (nZEB) kategorią „budynków bezemisyjnych” ZEB (Zero-Emission Buildings).

Definicja ZEB
Budynek bezemisyjny to obiekt o bardzo wysokiej efektywności energetycznej, który nie generuje na miejscu emisji dwutlenku węgla pochodzących z paliw kopalnych. Standard zakłada stopniowe wycofywanie technologii opartych na spalaniu gazu i węgla w nowych budynkach.

Harmonogram wdrażania:

Od 1 stycznia 2028 r. – wymóg dotyczy nowych budynków będących własnością instytucji publicznych.
Od 1 stycznia 2030 r. – wymóg dotyczy wszystkich nowych budynków, w tym mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych.

2. Nowe klasy energetyczne A–G i zmienione świadectwa energetyczne (2026)

Dyrektywa zaostrza wymogi dotyczące przejrzystości. Wprowadza nowy, ujednolicony system klas energetycznych. Obecne suwaki na świadectwach zastąpi czytelna skala literowa od A do G:

Klasa A – budynki bezemisyjne (ZEB).
Klasa A+ – budynki o zapotrzebowaniu na energię co najmniej 20% niższym niż ZEB i wytwarzające nadwyżki energii odnawialnej.
Klasa G – budynki o najniższej efektywności energetycznej w momencie wprowadzania skali.
Klasy B–F – zostaną rozłożone proporcjonalnie pomiędzy A i G.

Konsekwencja praktyczna: wprowadzenie klas A–G ułatwi nabywcom i najemcom łatwiejsze i szybkie porównanie standardu energetycznego nieruchomości.

3. Nowe ramy metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynków

(Rozporządzenie Delegowane Komisji (UE) 2025/1511 oraz Załącznik VII do EPBD 2024)

Główne zmiany w metodologii:

Obowiązkowe uwzględnienie kosztów emisji i kosztów zdrowotnych.
Nowa metodologia nakazuje wliczać do oceny ekonomicznej m.in. koszty uprawnień do emisji gazów cieplarnianych oraz skutki zdrowotne i środowiskowe związane z zużyciem energii.
Uwzględnienie przyszłych warunków klimatycznych.
Metodologia ma brać pod uwagę prognozowane zmiany klimatu, w tym częstsze fale upałów i okresy silnych mrozów.

4. Mechanizm weryfikacji i sankcji („Luka 15%”)

Wprowadzono rygorystyczny mechanizm kontrolny. Państwo członkowskie musi porównać swoje obowiązujące wymagania techniczne (WT) z wynikami uzyskanymi z nowej metodologii unijnej. Jeżeli krajowe normy okażą się o ponad 15% mniej efektywne niż poziom optymalny, państwo ma obowiązek zaostrzyć przepisy w ciągu 24 miesięcy.

Efekt systemowy: model wymusi projektowanie budynków z myślą o długoterminowej opłacalności i będzie promował technologie o niskiej emisji, takie jak pompy ciepła i odnawialne źródła energii.

5. Zmiany w obowiązkach informacyjnych dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej w ogłoszeniach

Państwa członkowskie muszą zapewnić, aby we wszystkich ogłoszeniach i reklamach nieruchomości (w prasie, na portalach, ulotkach) podawano wskaźnik oraz klasę charakterystyki energetycznej wynikającą ze świadectwa.

6. Renowacja istniejących budynków – wymagania dla sektora mieszkalnego i niemieszkalnego

A. Budynki niemieszkalne – obowiązkowe Minimalne Normy Charakterystyki Energetycznej (MEPS)

Celem jest eliminacja z rynku obiektów o najsłabszych parametrach energetycznych.

Do 1 stycznia 2030 r. wszystkie budynki niemieszkalne muszą znaleźć się poniżej progu 16% najgorszych energetycznie obiektów.
Do 1 stycznia 2033 r. – poniżej progu 26%.

B. Budynki mieszkalne – cele zbiorcze („trajektoria progresywnej renowacji”)

Państwo musi zrealizować średni cel redukcji zużycia energii:

Do 2030 r. – redukcja energii pierwotnej o co najmniej 16% względem 2020 r.
Do 2035 r. – redukcja o 20–22%.

Co najmniej 55% redukcji musi wynikać z modernizacji 43% budynków o najgorszej charakterystyce.

7. Ogrzewnictwo bez paliw kopalnych

Kluczowe daty:

1 stycznia 2025 r. – zakaz udzielania dotacji do samodzielnych kotłów gazowych i węglowych,
2040 r. – planowane pełne wycofanie paliw kopalnych z ogrzewania i chłodzenia budynków.

Modernizacja systemów grzewczych stanie się jednym z najważniejszych obszarów kosztowych.

8. Obowiązek instalacji energii słonecznej (Solar Mandate)

Budynki mają być projektowane jako „solar-ready”. Instalacje fotowoltaiczne lub solarne będą obowiązkowe tam, gdzie jest to technicznie i ekonomicznie uzasadnione. Dotyczy to m.in. nowych budynków publicznych i komercyjnych od 31 grudnia 2026 r.

9. Infrastruktura dla elektromobilności

Dyrektywa rozszerza wymogi dotyczące infrastruktury dla pojazdów elektrycznych i rowerów. W Polsce zmiany te wdrażane są poprzez nowelizację Ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych.

10. Nowe narzędzia: GWP i Paszport Renowacji

Współczynnik Globalnego Ocieplenia (GWP) – dokument obejmuje pełny cykl życia budynku (od produkcji materiałów, przez budowę i eksploatację, po rozbiórkę); obowiązkowy przy analizie cyklu życia budynków (CLA):

Od 1 stycznia 2028 r. – dla nowych budynków powyżej 1000 m².
Od 1 stycznia 2030 r. – dla wszystkich nowych budynków.

Paszport Renowacji – dokument opisujący sekwencję działań prowadzących do standardu ZEB; narzędzie dobrowolne, chyba że państwo zdecyduje inaczej.

11. Najważniejsze terminy wdrożenia

29 maja 2026 – termin transpozycji większości przepisów.
31 grudnia 2026 – obowiązek instalacji PV (fotowoltaicznej) na nowych dużych budynkach publicznych i komercyjnych.
1 stycznia 2028 – nowe budynki publiczne muszą być ZEB.
1 stycznia 2030 – wszystkie nowe budynki muszą być ZEB.
2030 – pierwszy próg MEPS dla budynków niemieszkalnych (16%).
2040 – wycofanie kotłów na paliwa kopalne.
2050 – pełna bezemisyjność zasobów budowlanych w UE.

Podsumowanie i wnioski

Dyrektywa EPBD 2024 wprowadza największą od lat reformę standardów energetycznych budynków. Nowe wymagania – od budownictwa zeroemisyjnego, przez obowiązkową modernizację energetyczną, po konieczność liczenia śladu węglowego – redefiniują sposób projektowania, użytkowania i wyceny nieruchomości i pociągają za sobą daleko idące konsekwencje. Zmiany wpływają na koszty utrzymania, dostęp do finansowania, wartość rynkową zasobów i stretegie inwestycyjne. W praktyce właściciele i inwestorzy stają przed zadaniem oceny konsekwencji technicznych, ekonomicznych i prawnych oraz opracowania planu dostosowania obiektów do nowych wymogów.

Na moment przygotowania materiału, w Polsce trwają intensywne prace legislacyjne nad wdrożeniem dyrektywy. Pełne skutki dla rynku będą uzależnione od finalnego kształtu zmian w prawie krajowym.

Opracowanie: Barbara M. Bury, na podstawie wskazanych poniżej żródeł oraz własnych analiz i obserwacji.

Źródła:

1. Akt prawny (Unia Europejska): Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (wersja przekształcona), opublikowana w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej, seria L, 2024/1275.

2. Dokumentacja Ministerstwa Rozwoju i Technologii (komunikat): Prekonsultacje projektu wdrożenia art. 14 dyrektywy 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków – rozwój infrastruktury na potrzeby zrównoważonej mobilności. Komunikat opublikowany na portalu Gov.pl w dniu 6 listopada 2024 r.

3. Poradnik branżowy: Poprawa charakterystyki energetycznej budynków. Poradnik. Opracowanie opublikowane w Warszawie, datowane na kwiecień 2024 r.

4. Artykuł branżowy: Michał Pierzchalski, Dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków EPBD (2024/1275). Artykuł opublikowany w serwisie Architektura.info w dniu 15 grudnia 2024 r.

5. Baza informacji prawnej: INFORLEX Freemium. Dane dotyczące statusu prawnego Dyrektywy 2024/1275 oraz powiązanych aktów prawnych (m.in. Rozporządzenia delegowanego Komisji (UE) 2025/1511)